南通存量房加速处置效率：首批50套公房网拍溢价35%

　　南通市一批闲置下来的安置房，放到网络拍卖平台之后，火爆程度始料未及。这批房源上线后围观人数达到15万人次之多，成交率100%，溢价率达35%。
　　10月27日-10月28日，阿里巴巴旗下拍卖平台(简称“阿里拍卖”)进行了南通市经济技术开发区竹韵花园、海尚家园50套安置房的公开拍卖活动。由于第一场拍卖顺利举行，业主方—南通市经济开发区旗下的江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司(简称“炜赋房产”)拟于11月10日再拍卖50套房源。
　　阿里拍卖政府资产处置业务负责人杨智力对21世纪经济报道记者透露，阿里拍卖今年开辟公房拍卖新业务，是源于帮助政府阳光高效地处置闲置资产，也想为刚需人群寻找更多房源的初衷。
　　出于对国有资产保值增值的原则，公房处置必须经过拍卖环节。在炜赋房产手中的这些闲置房源此前也尝试通过法院线下拍卖。6月底，炜赋房产线下拍卖了100套房子，成交了40多套，80%底价成交。因此相关人员看到此前嘉兴闲置公房在阿里拍卖的结果之后，主动联系了杨智力，促成了南通公房的第一次拍卖。而据杨智力透露，目前在阿里拍卖成交的政府公房规模已达10亿元。
　　一个事实是，此次拍得房产的消费者既有首次置业也有多次置业者，既有南通本地人、也有江苏其他城市比如南京人，大部分人均对南通楼市怀有上涨信心。“(南通)开发区现在买不到房子，要买还要排队摇号，这一次全部是高层，比上一次的房源好。”上述炜赋房产相关人士透露，网上拍卖大大加速政府公房处置效率。加之长三角区域一体化动作的进一步加剧，紧邻上海的江苏省南通市和浙江省嘉兴市分别提出要接轨上海，未来南通是否也会延续这一势头多了想象空间。
　　消费者网拍关注度提升
　　据炜赋房产相关人士透露，首次拍卖一共拿出上述两个小区的5O套房源，成交率100%，拍卖底价(住宅加车库)2808.4092万元，成交总价3786.7092万元，溢价率34.84%；上线后围观人次达到153784，平均每套人次3076；设置提醒人次1890，平均每套人次38；交保证金人次610，平均每套人次12；竞拍加价轮次5789，平均每套轮次116。其中竹韵花园19-1806围观人数最多，达到10512人次，海尚家园62-304报名交保证金人数最多，达到26人次，海尚家园33-1804竞拍加价次数最高，达到219次。
　　“最后竞得价格基本都低于市场价，而且网上拍卖房产相比之二手市场上购买，起码能节省5万元左右的手续费。”上述炜赋房产相关人士透露，加之这批房源交房才3年，相当于次新房，所以关注的人就多了。
　　能接受网络消费的不止于80、90后，70后投资者李贝(化名)已经不止一次在网上参与房产竞拍了。此前也关注过南京的房产拍卖，但都由于价格超出心理预算而放弃。做建筑行业出身的李贝自称有点闲钱就买房，此前在武汉、成都也有投资。
　　李贝透露，去年在南通港闸区买过一套房子，已经从5000多元／平方米涨到1万多元／平方米，因此他去年到今年一直关注南通市场，平时也在关注拍卖，看到有公房拍卖，发现蛮有潜力的，便和另一个朋友一起报名竞拍。结果李贝与朋友一人竞拍到了一套，此次李贝拍得的房子为118平方米，并“准备下次再试试看”。
　　竞得房产的另一名本地人张燕(化名)坦言这是家里第三套房子了，由于总价66.3万，索性一次性付清了。“毛坯房也懒得租出去，就等着卖吧”。张燕买下的这套房子接近130平方米，加上车库匡算下来5200元/平方米不到。80后的她在南通工作了十几年，对网络拍卖不如李贝熟悉，只因为有朋友在炜赋房产工作，直到拍卖信息而参与，“当投资，南通发展前景还是挺好，第一次拍中。出价了7、80次。”她透露自己同时报名了3、4套房子。
　　李贝与张燕的理念非常接近，买房投资，抵御通货膨胀。事实上，在环上海城市群中，南通房价涨幅值得关注。
　　加速存量公房去化效率
　　来自同策咨询的数据显示，从供需来看，虽然一直以来南通都是一个人口净流出的城市，即常住人口小于户籍人口，但截止到今年6月，南通普通商品住房期末可销售面积同比下降39.54%，环比下降3.99%，去化周期约10个月、为5年来新低，总体没有库存压力。因此，去年至今，南通房价涨幅也较为明显，在量跌情况下南通房价没跌，尤其是今年5月以来，楼市调控不断升级背景下，南通房价上涨势头依然强劲。今年8月，南通商品住宅价格为14588元/平方米，环比上涨12.01%，同比上涨53.52%。
　　11月7日，南通市国土资源局再挂一宗住宅用地R17030，该地块位于开发区宏兴路南、林翠路西，出让面积13.6万平方米，建筑总面积23万平方米，总起价13.5亿元，由此匡算起拍楼板价为5869.5元/平方米。事实上，开发商的积极布局令市场对南通未来房价上涨有所憧憬。截止到2017年9月13日，今年南通住宅用地共计成交86宗，土地出让金总额为147.66亿元，总建设用地面积为278.65万平方米，成交土地均价5299.10元/平方米，平均溢价率达38.89%。
　　根据中估联—房地产数据中心对南通市的房地产监测情况显示，南通近一年的房价在今年8月份达到峰值约14587元/平方米后稳步下降，而成交量起伏较大，今年八月份成交量不到5万平方米。由于近六个月的成交量下降，南通的去化周期从去年同期约6个月上升到约12个月，去库存有一定压力。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此前昆山对于大学生购房进行了比较微妙的松绑，充分说明了环沪城市在人才和产业导入方面持续发力，类似发力也有助于降低人才安居乐业的成本，对于提振此类城市的成交有积极的作用。
　　中估联数据研发总监颜莉分析指出，由于公房和市场化的商品房的运行是两个相对封闭的体系，南通市政府处置公房和房地产市场的总体运行之间并不存在必然联系。但是去库存压力与房价下调的趋势并存，尽快的将存量公房出售，以提高保障房资金的利用效率，通过网络拍卖的途径是个不错的选择。
　　根据中估联数据对全国330余个城市的房地产市场风险测评结果，南通市的风险评级为B(风险较低)。作为江苏省GDP排名第四的城市，常住人口约730万，目前全面对接上海，将重点发展高端纺织、船舶海工、电子信息等三大重点支柱产业，同时聚焦发展智能装备、新材料、新能源和新能源汽车三大重点新兴产业。这几大产业一旦能实现顺利转型发展，对房价的支撑度会非常高。但是，由于南通地处长三角中心非常核心的交通地位，产业支撑在落地之前，如何留住产业、留住人才，将是房地产市场稳步运行的关键。